深圳回迁房能买吗？专家指出这三个点是致命问题

问答内容精选至 “深圳十三房”微信公众号, 请关注公众号进行提问

问：十三好，请问您觉得罗湖龙园山庄这个盘怎么样？单价不高，适合投资吗？

答：龙园山庄投资回避 这地段虽然隶属于罗湖，但是草埔、布吉、上下水径历来都是打工者聚集的区域，龙园山庄一期是98年的楼梯房，单价4w并不低洼，整体依山而建、交通拥堵是常态，缺少现代化的城市配套，并不值得持有。

问：老师您好，由于深圳房票已用完，目前考虑全款买回迁房，您觉得可行吗？

答：您说的不限购的回迁房是指的指标房吧，以前有人问过，在星球上方输入关键词可以搜索到，确定项目安全的前提下，等得起的土豪可买。

问：请问老师，想买个总价200多万的一房一厅，纯投资，南山大学城的德意名居，蛇口的栖游家园，以及碧海的的广兴源圣拿威，宝中的花样年花郡，哪个比较好呢？谢谢！

答：是200w单间了吧，同样总价，买地段最好的单间，租售比和接盘人群最多，这个选筹逻辑可以参照酒店选址

问：桃源村三期经济适用房，还没有转红本，中介说可以找担保公司补地价转红本，但是要先交定金，这种操作有没有什么坑？如何保障买方的合法权益？

答：深圳的中介其实诚信度还是很高的，不会太过夸大或者刻意设置陷阱给你，但具体单子我不了解，桃源村三期是经济适用房是真实的。

问：你好老师，请问一下，首付三成，大约150万-2,00万以内的，没贷款记录，想在深圳宝安购买房子，纯投资性质，不自住。 请问有哪些楼盘可以推荐一下呢？一手二手都可以的 一手的话，比较看好海纳公馆这个楼盘或者周边的新楼盘，但是他的交房时间比较久，而且还是毛坯交房！ 如果二手的话有哪些区域楼盘可以值得推荐呢，因为也想尽快租出去，以租顶部分月供的 谢谢老师！

答：150-200w首付，首套按揭买房，总价在500-600w吧，其实宝安的碧海确实是个好选择了，海纳公馆买下来有点吃力。 重点考虑南山前海的二手小三房笋盘和碧海湾的次新花园三房，可选的范围蛮大的，我在星球里带货能力太强，不敢直接报盘，怕影响你下定买房。

问：十三老师，手头100万，首付首贷。想投资大运新城。请问是大运新城内地铁房有价值呢，比如3号线大运站,爱联站附近地铁房？还是新城内住宅区，比如中海康城花园，佳兆业未来城等？

答：目前大运的购买力主要还是来自于福田、罗湖的外溢，大运内不靠近黄阁路-地铁16号线沿线的盘，客群目标是从武深高速和盐龙大道开车来的，看重学位的家庭，买三房四房为主。 大运、爱联一线的地铁口盘现在算是明牌，都看的到价值，买地铁小刚需们喜欢的产品吧，一房两房涨得快一些。

问：请问深圳宝安区福永那边有个政永楼，单价3.8万，86平三房，总价335万。满五唯一，无抵押贷款，离在建的怀德地铁站和学校较近，在福永人民医院对面，带学位，福永小学和福永中学，07年拿地，12年开卖的，但整个小区只有3栋独立小楼，没有成型小区，且户型里厕所连接厨房，没有窗户。这个房子从自住加增值的角度来看，是否值得考虑入手呢？

答：这个盘没实地看过，位置不错，只是从百度街景上看到的楼盘品相太像农民房了，如你所描述的，没有小区花园、物业管理维护的话，本质上就是一个可以贷款的农民房，这个还是会略跑输大盘的。

问：十三老师，看了您刚发的新作，替亲戚感到焦虑。明年六月毕业，已签约深圳工作，预计明年下半年落户深圳。 目前家里备有资金200万，二线城市有一套小房子如果卖了能回笼80万。有过贷款记录，本来打算毕业后买一套自住房，现在建议要不要用家人名额先上车投资一套？

答：我算了下，大学毕业应该是首套首贷，首付能凑到280万，可以买到900万的房子。 如果用家人名额，最低五成，200万首付只能买400万，如果七成只能买300万。 我建议耐心等待，等明年尘埃落定后认真选套800万的好房子，比现在盲目买一套400万的价值大的多。

问：你好，非深户，请问买东莞凤岗与龙岗交界的的中海云麓有投资价值吗，

答：云麓价格太透支了，中海地王价拿的凤岗这块地，所以要可劲卖高价才能回本，开发商冤大头，咱们不能就这么背锅，近三百万买个三房，旁边二手两百出头就够，不过这个板块是有价值的，真正的临深，10号地铁不会像惠州的14号那么缥缈，大概率板上钉钉了，这块城貌好，比邻大运，无缝对接深圳，除了学位，完全可以共享龙岗的配套，可以满足喜欢大房子又不习惯深圳老破小的刚需，同时也能满足部分优化资产配置的改善，还不用脱离原来生活圈，值得一提的是，这里的房价一直是和龙岗共进退的。

问：您好，我也想付费问一下，不知道去哪里付费。我的情况是这样：去年9月从北京来深圳，我现在入户资料已提交就等派出所同意入户，对象也来深圳4个月，我们现在打算在深圳买房，她在罗湖莲塘工作，我现在在市民中心，未来要去后海地铁站附近工作。考虑到我们工作地点离的较远，我们昨天去看了下水径的新楼盘景华岭峯，86平三室，490万。我们在深圳没有房子，但是我在天津有贷款记录，对象没有任何贷款记录也无房。我们打算结婚然后做成3成首付，手上资金在150到180左右，您觉得这个房子如何，我看周边好多农民房，我们主要是想买新房然后自住，也想有点升值空间。如果有其他推荐也可以，谢谢。

答：感谢信任，我就自作主张把你列为十三铁粉了。 我其实不在意付费与否，付十块八块还让我产生心理压力，不划算啊不划算。 你和你对象，一个在莲塘上班，一个以后要去后海，把房子买在布吉，说明你很照顾女方啊，是个好男人，但是，如果房子买了不涨，估计你对象一样会骂你吧。 490万86平，5万7的单价买在布吉，我只能说你心好大。 你去看看景华岭峰周边密密麻麻的农民房和乱糟糟的规划，千万不要相信开发商嘴里的旧改预期，布吉很有可能是深圳最后旧改的片区，因为规划实在是太乱，农民房实在是太多了，布吉二手房三年不涨，业主等的心都碎了。 听我的放弃布吉，五百万预算有更好的选择

问：老师，已在坪山万科缇香有一套房，想离市区中心近一点再买一套投资，请问万科和风轩自住和投资性价比怎么样，谢谢！

答：抱歉，才看后台提问，心无旁骛做观众去了，忘了自己也要上台演戏。 这盘价格上看比二手有些许优势，但长期看居家和投资角度都非最佳标的。区域没有比较大的增量导入，一墙之隔的横岭旧改算一个小小利好，但是它的硬伤一直存在:首先离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。第二，梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。第三，小区地块太狭长，没有舒适大花园，生活也不是那么便利，试想想买个东西从南边跑到北边1000米，绕着操场走两圈是什么概念。

问：十三老师:好！我目前在虎门有一套房，深圳无房。工作在西乡，想置换深圳的房子，但虎门房在穗莞深城轨口300米，穗莞深9月30日就要开通了，我是等开通之后有了升值再卖，还是马上就要卖了？

答：城轨的通勤价值要弱地铁很多，虎门站也不是离深圳最近的站点，加上开通前价格已有透支，所以升值幅度肯定达不到你的预期，不过既然再过一个月就开通了，不妨再等等，等开通之后趁着一波热度适当加价出手。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

请关注“深圳十三房”微信公众号，进入知识星球提问，一对一交流，为你的买房之路扫清障碍。