​外资集中火力“买买买”，长租公寓或迎来“黄金时代”

外资集中火力“买买买”，长租公寓或迎来“黄金时代”

图片来源 @视觉中国

文 | 空间秘探，作者 | 郑佳铌

近期，上海五角场博邻行政公寓开业答谢会成功举行，博邻行政公寓从 2023 年 3 季度启动租赁，目前行政公寓 A 栋已经实现 80% 以上出租率。据悉，该项目是加拿大博枫资产管理设立的专注于中高端市场的租赁住宅品牌 " 博邻 blinq" 旗下首个作品。今年以来，外资资产管理公司似乎对长租公寓兴趣甚浓，除了博枫，领盛、华平等多家外资基金都在积极布局中国长租公寓市场。

博邻 blinq 究竟是什么来头？

上海五角场博邻行政公寓从 2023 年 3 季度启动租赁，目前行政公寓 A 栋已经实现 80% 以上的出租率。据了解，该项目位于杨浦区新江湾城板块，是博枫资产管理设立的专注于中高端市场的租赁住宅品牌 " 博邻 blinq" 旗下首个作品，原是由富力与合景泰富联手打造的嘉誉云景项目，包含上海五角场博邻酒店和上海五角场博邻行政公寓 A、B 两栋独立公寓楼。

长租公寓的发展在不断 " 尝鲜 "，新店、新品牌、新定位、新生活，对新事物趋之若鹜。如今，又一外资租赁住宅品牌于上海亮相，引发行业关注—— " 博邻 blinq" 是谁？

根据其官方介绍，" 博邻 blinq" 是博枫资产管理旗下致力于打造品质生活的服务式公寓品牌。作为定位中高端市场，面向高净值目标人群的服务式公寓。" 博邻 blinq" 以其 " 绿色、活力、精致 " 的设计美学，开启全新 " 非凡博邻体验 " 的精选服务式公寓理念。

空间秘探了解发现，" 博邻 blinq" 公寓面向新江湾、五角场，被分为 A、B 两栋独立公寓楼，约 340 套公寓客房，囊括 47-100㎡的多样房型，主要向商旅、度假、休闲出行的住客提供长短租居住及配套服务。沿线地铁 10 号线，坐拥便捷交通，可方便抵达五角场商圈、上海安徒生童话乐园、上海共青森林公园等娱乐场所。同样，配套办公、商业及酒店业态三座高质量新建楼栋，周边拥有丰富的高校资源，高新科技公司及跨国企业总部。可以说，博邻地理位置优越，对于周边企业的高级管理人员、精英人士、科研人才来说，确实是不可多得的公寓项目。也正因其 C 位选址，" 博邻 blinq" 公寓的月租金并不低，大约维持于 1~1.5 万元 / 月。其中，所在上海五角场新江湾片区博邻公寓租金普遍在 5~6 千元 / 月。

这一价格明显高于周边的同类白领公寓，不过高价背后是更好的服务。一位入住博邻的租户告诉空间秘探，" 博邻 blinq" 公寓户内配套设施齐全，配备 24 小时安保以及双语前台、专业安保团队全天候服务、一周一次客房打扫及布草更换、宠物友好、专业驻场维修、定期社群活动等细腻的特色服务。同时，" 博邻 blinq" 以人的精神社交需求为圆心，延伸公寓生活半径，分层递进、构筑不同语境下的共享空间，包含会客接待区、私宴厨房、健身房、瑜伽房等功能区域，使所有入住的客人皆可私享超过 600 平方米的公寓公区。

虽然 " 博邻 blinq" 上海项目是博枫资产管理在华的第一个长租公寓落地项目，但接下来还会陆续有项目入市。如 2023 年 8 月，" 博邻 blinq" 曾收购此前由朗诗寓运营的静安区聚源大厦，该项目将提供约 280 套高品质租赁住宅，沿用 " 博邻 blinq" 品牌，延续其中高端市场定位，并计划于 2024 年上半年入市。

外资纷纷紧盯国内长租公寓市场

博枫作为全球规模最大的另类资产管理公司之一，截至 2023 年，其全球资产规模超过 8500 亿美元。据悉，博枫首入中国内地是在 2013 年，投资瑞房新天地约 25% 的股份。此后几年，虽不频繁，但博枫陆续收购一线城市的商办资产包。如今，博枫进入中国已 10 年，除办公楼、可再生能源、私募投资等在中国重点关注的领域外，博枫加大了中国长租公寓投资。随着中国第一笔租赁住宅交易的落地，博枫再次出现在公众视野，除上海五角场博邻行政公寓外，还于去年 8 月收购由朗诗寓运营的静安区聚源大厦。

除了博枫，越来越多的外资基本涌入长租公寓市场。例如，2023 年，仲量联行集团旗下独立子公司领盛投资在国内长租公寓板块的投资持续加速。去年 1 月，领盛投资从朗诗青杉资本手中收购了位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼，计划将其改造成长租公寓；同年 2 月，领盛投资又从建发手中收购了上海杨浦三栋办公楼，再次加码长租公寓；5 月，领盛投资正式推出长租公寓品牌 COZI 可遇，并宣布对旗下长租公寓资产进行统一管理运营。

除了领盛，最早进入中国的美国私募股权公司之一的华平投资也在加大公寓市场的布局。在华平领投了自如、魔方、途楼和佰舍等租赁公寓品牌后，2021 年 6 月，华平投资与上海锦和共同成立锦和资产管理有限公司，聚焦城市更新与再开发领域。成立后并购了 base、Tulu 等服务公寓项目，目前平台管理上海和北京核心区域的 19 个自持物业，现有资产管理规模已超 150 亿元。

同样，还有许多外资机构瞄准国内长租公寓赛道，并不断丰富着公寓资源。如 2020 年，睿星资本在中国设立的长租公寓投资基金，并收购的项目同样是位于上海长宁中山公园附近的资产，打造成了高端租赁社区品牌 " 驻在 LIV'N833"。同年，黑石在上海收购约 640 多套租赁住宅项目，截至 2021 年 8 月实现出租率达到 96%。此外，2021 年 12 月，KKR 与方隅公寓达成合作协议，在北京就一地标级租公寓项目进行收购。该项目是一个规模多达 3000 余户的大型租赁公寓社区，座落双铁 TOD 之上。

总言之，全国长租公寓大宗投资正加速增长。根据高力国际的统计数据，从 2018 年至 2023 年第二季度，上海长租公寓项目大宗成交金额呈波动上升趋势，预计 2023 年全年交易金额将成为近年最高。截至 2023 年中期，上海长租公寓的交易金额已经达到 64.8 亿元。其中，2022 年，上海的长租公寓投资市场成绩亮眼，在完成的 74 单大宗商业地产交易中，有 15 单为长租公寓，占比超过 20%，仅次于办公业态。也从侧面再次印证，国外投资者对于长租公寓的关注度正在大幅上升。

外资为何成为布局长租公寓的 " 急先锋 "？

在住房租赁板块，长租公寓吸引了包括国资、民资和外资的大批玩家，其中外资尤其活跃。近年来，国外资本为何高频次动作，成为布局长租公寓的 " 急先锋 "？

其一，资本的敏锐嗅觉。伴随房地产市场转从 " 增量市场 " 向 " 存量市场 " 转变，存量房改造及优质物业资源驱动成为长租公寓发展的重要关键。当前，长租公寓主要布局于流动人口密集的一二线城市，在一二线城市新增土地供应有限的情况下，可改造的存量物业成了长租公寓的主战场，也是资本投资的主战场。

在这点上，常年从事投资的外国资本往往拥有更敏锐的 " 嗅觉 "。2018 年 -2020 年，GIC（新加坡政府投资公司）分别与盛煦地产、龙湖集团、旭辉领寓宣布合资成立长租公寓投资平台，专注于投资中国一线城市核心地段的优质长租公寓项目。2023 年 5 月，铁狮门宣布与星狮地产集团成员辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓楼层。从区位上看，深润大厦极具辐射优势，坐落于罗湖核心发展区域，位于深圳和香港主要交通枢纽的战略位置，且周边交通便利，距福田 CBD 约 20 分钟车程即可到达。

可以看出，无论是寻找到优质的物业，还是成立专业的机构投资长租公寓，还是提前布局，从资本市场来看，外资都先行一步。

其二，聚焦中高端，受众人群明确。不同于国内公寓品牌多为保障性住房、白领公寓为主，外资投资往往专注于强一线城市的核心地段，更多布局中高端服务式公寓。

博枫旗下 " 博邻 blinq"、领盛旗下 "COZI 可遇 "、睿星旗下 " 驻在 LIV'N833" 均布局于中高端市场。此外，外资品牌代表雅诗阁，在进入中国市场后也不断着手着中高端公寓市场探索，针对中国境内不同群体的长租公寓需求，推出了定位于中高端的盛捷、馨乐庭以及针对年轻人的中端产品线雅遇、雅院。雅诗阁对该市场的探索也体现于其收并购道路，如 2022 年雅诗阁收购聚焦打造国际中高端服务公寓新标杆的奥克伍德，加深雅诗阁在华获取更精准的目标消费者。

其三，运营操盘经验突出。外资能够高效开局，少不了长租市场各个维度的行业经验 " 大数据 "，以及反复锤炼锻造出运营体系。有业内人士曾说：" 在中国，外资步入长租公寓板块，一方面它具有资金底气，另一方面它精于运营。"

例如，2023 年 6 月，由领禾盛铭全新打造的长租公寓品牌 COZI 可遇首发代表作 "COZI 可遇 · 虹桥 " 正式亮相。据了解，该项目是由领盛携手景瑞不动产共同收购并着力改造，在领盛旗下长租公寓资产进行统一管理运营下，不仅成为目前国内首个在发布阶段就植入 ESG 理念的住房租赁品牌，更是在开业半年时期内，实现 95% 的签约率。

回到当下租赁市场，住房租赁市场格局正慢慢显现。央国企当好 " 压舱石 " 的角色，推动着保租房的稳定运行；民企以市场化的产品提升市场活力；外企则通过自身所积累的优势，聚焦中高端市场，在中国长租公寓市场锁定着更为精准的群体。

长租公寓或将迎来 " 黄金时代 "

2021-2022 年，随着一系列利好政策频出，住房租赁热度回归，长租公寓市场迎来更多的参与者，产品和租赁客群也更趋多元化。未来，长租公寓市场会有什么新的潮向？

从小门类走向 " 主流 "

博枫大中华区房地产投资负责人黄迎迎曾表示，受益于政府的规划和加强保障租赁住房的供应，未来的长租市场的供应会很大，也会更加受到资本追逐。长租公寓作为以前地产行业中的一个小门类，将来会越变越主流。

自 2015 年起，政府陆续出台政策，提出了 " 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度 "。从财税、金融、土地、社会保障等各个方面出台了大量措施推动国内长租公寓市场的发展壮大。比如，保障性租赁住房投资退出闭环的构建完成、政府对 " 非改居 " 支持和保障性租赁住房认定标准。随着租赁住房上升到国家战略高度，长租公寓在大宗物业投资市场上的资产流动性进一步提升。截至 2023 年初，已有 4 单保租房 REITs 成功发行，为住房租赁行业提供了全新的退出渠道，也标志着中国保障性租赁产业的 " 投 - 融 - 建 - 管 - 退 " 的闭环正式合拢。从需求端来看，政策的推进和大资管时代的到来，带来了变中求进的新机遇，长租公寓的新玩法也在新资本视角中陆续登场。

资产增值趋势向好

随着中国长租公寓市场步入快速成长期，强劲的租赁需求和可观的回报率也提升了长租公寓的吸引力。在庞大的租房需求映衬下，我国长租公寓市场规模持续增长。据贝壳数据显示，我国长租公寓市场规模从 2016 年的 136.01 亿元增长至 2021 年的 513.89 亿元，2022 年长租公寓市场规模约 580.39 亿元，同比 2021 年增长 12.9% 左右。在规模效应下，长租公寓的资产增值效率也同频提高。

伴随整体市场的影响，在细分赛道中，高品质特性和特定的服务产品更是侧面印证了外资所瞄准的高端租赁市场发展潜力。以 COZI 可遇为例，一方面，其精简的人员配置、可控的运营成本、高效的空间利用率，让其获得较高的投资回报；另一方面，作为高端长租公寓，COZI 可遇曾表示，未来将通过品质和服务上的优势，实现较高产品溢价的同时，对标高净值人群，让租金收益更有保障。

可塑的经营模式

站在经营角度，高端公寓板块灵活可塑的经营模式同样是吸引外资关注的因素之一。长短租结合作为一种灵活的经营模式，可以根据市场需求调整房源和租金，同时长租公寓的运营模式也可以通过提供增值服务。相比单一的长租产品能够获得更高收益，应对市场变化时经营手段也更加丰富。回顾近年来外资公寓品牌，大多外资抓住长租市场的稳定性和短租市场的灵活性，在中国做长收益，如雅诗阁、博邻、驻在 LIV'N833。据 iccra 报告显示，无论是豪华型长租公寓、中高端长租公寓还是共享型长租公寓，均为长短租结合模式，且市场普遍需大于求。

以多年深耕长短租结合的雅诗阁为例，去年第三季度，雅诗阁在市场中率先推出 "Hotel-in-Residence" 模式，在服务公寓的基础上加入酒店的元素，通过增加其使用率，强化资产的使用率。从物业角度出发，做到将租客日常消费锁定在公寓内形成闭环，使收入来源更灵活、更多元。

综上，随着大型国企央企、品质房企、高端酒店龙头企业及国外投资巨头加大在国内公寓市场的布局，一个清晰的信号，以品质和客户口碑为导向的良性竞争也逐渐增大。回到理性的层面来看，量化、品牌化是中国长租公寓发展及扩大盈利面的核心动力，或许，在不久的将来，国内的长租公寓市场将迎来属于自己的 " 黄金时代 "！