​容积率到底是什么？高了好还是低了好？

容积率到底是什么？高了好还是低了好？

前些天，武汉市发布的《关于进一步加强武汉居住用地建设强度管理的规定》，未来主城区最高容积率不得超过3.0，新（副）城容积率不得超过2.5。一时间引起了很多新闻热炒那容积率到底是什么？到底多少才是合适的呢？

一、什么是容积率

根据容积率的定义：一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,

其中住宅小区容积率小于1.0的，面积大于144㎡的为非普通住宅；高层住宅容积率一般不会超过4，多层住宅不超过1.5。

二、容积率分别意味着什么？

因为别墅、多层的容积率比较低，产品比较类型比较明显，购买及使用人群都有一定的特殊性，就不在这里讨论了。现在要说的是普通小高层、高层的容积率怎么比对。

高层住宅的容积率标准具体是多少：

正常的多层+小高层项目，容积率1.5-2.0；

正常的小高层项目，容积率2.0-2.5；

小高层+二类高层住宅项目（18层以内），容积率2.5-3.0；

高层项目，容积率3.0-6.0。

高容积率的住宅项目必然意味着小区内房子建的多，而高容积率的小区必然意味着业主的生活舒适度下降，楼间距过近、小区道路狭窄、停车位不足是现在小区的通病。

按建筑来说，最佳的容积率应该是在1.6-1.8之间，小区环境不错，楼层也不高，一般在11层左右，人口也不多，居住环境应该是非常舒服的。能够选择的情况下，当然选这样的房子居住环境最好。但此时的情况下，价格一般都比较贵，并且根据现在的土地出让情况，很难有这样的地块出现，一般容积率最低都是2.0、2.5起了，所以低容积率的项目不容错过。

再说现在一般推出来的高层项目，如果容积率突破3，就会出现点式住宅，就是一圈房子围着孤零零的电梯。如果再高一点，就是香港电影中经常出现的“筒子楼”。这种居住条件，实在让人不敢恭维。

三、为什么控制容积率？

武汉出台的政策并不是一个个案，武汉也不是第一个二线城市开始控制容积率的，几乎都在控制容积率，有的已经出台了控制政策，有的则是内部规划控制。

成都：2017年开始全面下调城市住宅容积率，主城核心区住宅容积率限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下。

西安：2018年规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》，正式步入住宅“容积率小于3”的时代。

重庆在2018年之后，几乎没有出让过4.0以上容积率的地块，这个山地城市也开始慢慢的降低容积率

那为什么要控制容积率？

首先，从“摊大饼”快速发展开始追求发展“质量”。

这些城市在快速发展的过程中已经注意到发展质量的问题了。过去只是追求土地溢价，能给多高的容积率就给多高的容积率（这样才能卖更多的钱嘛），现在终于意识到，单纯的高容积率带来的居住环境的恶化、配套的无法满足等等问题。特别是教育和医疗，如果提供不上，后期可能就是民生问题以及更大的矛盾，不出现国外中心城区的“贫民窟”。

通过控制片区的容积率，控制对应片区的人口规模、城市面貌与配套设施，满足片区的功能性发展。尤其是现在很多城市都有1+N副城中心的规划，就是来源于此。

其次，过高容积率的项目不太有品质感可言

容积率高于3的项目居住环境都不怎么样，回字形的住宅布局，中间配置电梯；再保证每一户的采光和厨房卫生间通风开窗的要求，户型的排布就更差了，甚至公共卫生间、无厨房设计的商住楼就出来了。

为啥现在很多项目产品设计都很差，根本原因就是拿地时的容积率过高，没办法设计更好的产品，只能在满容的情况下，做最好的户型选择。“奇葩”户型就是这么出现的。

再次，高容积率的地块基本断绝了城市更新的可能性

现在容积率定的高，未来拆迁的成本就非常高。如果一个项目容积率已经3-4了，那拆下来再建就必须要到7-8才能覆盖前期的拆迁成本，因为还建面积和价格至少要有一倍，拆迁户才会愿意拆，这样的容积率要做成一个什么样的产品才行呢？

而这也是很多城市旧房子一直无法拆迁的原因，拆迁成本太高了，没有开发商能够投的起这个钱，建设出来的产品更不知道是什么样子？（“城中村”的拆迁还建和旧房子有点不一样，改天再聊这个话题）

最后，控制容积率也是为了城市更好的发展

对比美国、英国、法国等城市，城市高楼虽然也很多，但一般比较集中，整个城市的高度却不高，高楼错落，非常富有城市色彩。

而我们现在的城市，走到那里都是30层以上的住宅高楼，没有任何高度区别，长时间处在这种环境下必然非常压抑。所以需要给城市更多的组合和色彩，也给居民更多的生活空间。而这才是容积率控制的最基础目的。

四、未来该怎么买房？

根据现在城市变革的趋势，在现有容积率的情况下，同等条件下，选择容积率最低的，高层2.6左右，应该是比较舒适的。类似下面这种的，楼不高，比较开阔。

当然买房子不能单看容积率，未来我们更应该选择容积率低、环境资源好、物业服务好的小区。