​炒房团撑不下去了炒房团开始卖房

炒房团撑不下去了炒房团开始卖房

中国楼市的杠杆已经到了悬崖边。

根据国际清算银行的统计，到2020年底，中国居民的杠杆率已经超过60%，与2008年的18%相比增长了两倍多。

增长速度快，世界第一。

大部分贷款都流向了房地产市场。

截至2020年第三季度，个人住房贷款余额为33.7万亿元，比2015年净增157%。

7个城市资金杠杆率 居民贷款/居民存款超过100%。

在楼市加杠杆的大潮中，一条灰色产业链脱颖而出：点评高贷、气球贷、房贷、月供、消费贷、信用卡套现、循环贷、P2P众筹.这就是过去几年炒房团的魔力。

他们同时持有几十套房子是常事。

他们是一群赌徒，深信买房是普通人致富的必由之路。

他们最大的砝码就是保证房价保持上涨。

但现在，他们的信仰似乎正在崩溃。

楼市进入了一个十面埋伏的时代。

一个开发商：三条红线杠杆游戏。

3354如果我要用一个词来形容中国房地产的发展，这四个字是我首先想到的词。

作为这个市场的主要参与者，长期以来，房企快速发展的秘诀就是三高:高负债，高杠杆，高周转。

在楼市上涨周期的催化下，一个个黑马新秀横空出世，奋勇向前。

销售额三年翻了三倍，甚至三年翻了三倍。

但2020年8月的一个夜晚，一声惊雷从天而降，将房企从梦中惊醒。

雷霆被称为三条红线。

所谓三条红线，是指对房企的三条限制：红线一：剔除预付款后的资产负债率大于70%；红线二：净负债率大于100%；红线3:现金与短债之比小于1倍。

如果三条红线都踩了，房企就不能再贷款了；踩中间两个，有息负债年增长率不超过5%；踩其中一个，增速不超过10%；一项不合格，不超过15%。

这是什么意思？根据明源房地产研究院当时的统计，按照这个标准，61家上市房企百强中，有48家踩了一条以上红线，接近80%，影响非常广泛。

这也意味着，那些指望通过高杠杆老路野蛮扩张的中小房企彻底出局。

三条红线就像一个紧箍咒，紧紧地绑在三高房企的头上。

越来越多的房企觉得房地产正在失去金融色彩，回归制造业。

2银行：两条红线开发商被限购后，背后的大款主3354银行很快迎来了调控。

2020年的最后一天，两条红线从天而降。

第一条红线是房地产贷款占比:大型银行不超过40%，中型银行不超过27.5%，小型银行不超过22.5%，县域农村合作机构不超过17.2%，村镇银行不超过12.5%。

第二条红线是个人住房贷款占比:大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农村合作机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这两条红线来自央行和银监会联合发布的一份通知，将银行分为五个等级。

对每个档次的银行，设定了房地产贷款的上限和个人住房贷款的上限。

银行越小，房地产贷款和个人住房贷款的上限越低。

这是砸向楼市的一记重锤。

蛇打七寸，信贷就是楼市的七寸。

可以说，过去几年，银行贷款是房价上涨的最大推手，没有之一。

长期以来，房地产行业一直流传着长期看人口，中期看土地，短期看金融的说法。

一旦失去了信贷的支持，资金专业机构测算，如果按揭贷款增速从2010年的16%下降到2021年的15%，住宅销售额增速将从10%下降到8.5%；如果房贷增速降至13%，销售额将同比下降6.9%。

收紧货币政策的目的是精准调控楼市，让更多新增贷款资金流入实体经济。

这么重的锤子会产生什么样的影响？影响真的不小。

安信证券研报数据显示，在35家披露数据的上市银行中，有多达10家踩了红线，不仅包括杭州银行、成都银行等小型银行，还包括建设银行、邮储银行、招商银行等中大型银行。

这些不达标的银行必然会减少对房地产市场的贷款。

据安信证券估算，这将导致2021年房地产贷款余额减少4000亿元，个人住房贷款余额减少3500亿元。

假设首付50%，增加3500亿个人住房贷款意味着减少7000亿商品房销售额，占2019年全国商品房销售额 159725亿元的4.3%。

这样一来，一些中小房企几乎感受不到地方银行的大力支持，资金压力会越来越大；而购房者，靠贷款买房，会越来越难。

银根收紧后，楼市的三股力量，——房企、银行、购房者，已经被紧紧捆绑。

p>3土地：迎来大变革更重要的变革，发生在楼市链条的起点——土地。

牛年伊始，楼市就传来了重磅消息。

2月24日，一份土地市场动态监测与监管系统的通知在地产圈快速流传。

其中最核心的关键词就是一年三次和两集中——一年三次：全国重点城市土地出让，原则上一年不超过3次。

两集中：集中发布出让公示，集中组织出让活动。

按照惯例，所谓的重点城市就是以下22个一二线城市——  这个消息传播影响重大，很快青岛、郑州和天津等城市就陆续有相关文件流出。

在过去，地方卖地，一年四季都可以；而如今，这些城市一年只能卖三次，而且必须做到完全透明，难怪被业内人士称作——土地供给侧历史级改革。

对房地产行业来说，这个政策的影响绝不亚于三道红线。

如果说三大红线是对地产行业的金融侧改革，从融资端口调控并限制行业杠杆。

那么集中供地就是对地产行业的供给侧改革，从投资端口调控土地溢价，并最终影响房价。

当然，首当其冲的还是房企。

土地是房地产行业重要的生产资料，土地市场也一直是楼市的重要晴雨表。

在过去，土地的供应都是比较分散的，全年各个时间、各个城市都有土地在供应。

而这个政策出台后，这22个城市将在某一时间集中供地。

假设3、6、9三个月份分别集中供地一次，那么，每次平均1300块地皮，每个城市平均59块。

这样一来，每一次拿地，都是所有房企的一次争夺战，而且由于土地的集中供应，对优质土地的竞争将更加激烈。

一旦拿错地，对小房企来说，很可能就是致命的打击。

集中供地的影响很快就显现出来了。

在杭州知名房企滨江集团的2020年业绩说明会上，有人问道：杭州集中土拍，滨江拿下的几块地，净利润能有几个点？滨江董事长戚金兴回答：杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1-2%的净利润水平。

要知道，克而瑞榜单上，滨江是杭州销售额排名第一的房企，主打的产品也偏高端。

正是这样一家房企，净利润率只有1-2%，连制造业都不如，着实令人惊讶。

还有宋都股份，拍下地后因怕亏损，5000万的保证金都不要了，直接退地。

集中供地后，土拍竞争的激烈程度可见一斑。

这还不是最绝的。

就在此前的6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委一起发布了一个通知，核心信息只有一个：国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收；2021年7月1日起，开始在部分省市试点。

这意味着，地方政府卖地的钱，不再是由地方政府征收了，而是由税务部门来收。

要知道，如今的税务部门经过改革后，国地税合并，现在是中央直管。

有人打了一个比方——以前，你的工资是直接发到你手里，自己花；而现在，工资先发到你老婆手上，你老婆再给你花。

钱一点也不会少，但真的和以前一样吗？这个政策以后，我们在打破土地财政魔咒的道路上，又近了一步。

4炒房客：围追堵截被整顿最凶的，还得是上蹿下跳的炒房客。

8月7日，深圳发布的情况通报显示，此前惊动七部门联合调查的深房理案件取得阶段性进展：对于深房理案件中涉嫌犯罪的相关人员，目前公安机关已依法逮捕2人，刑事拘留3人。

案件还在进一步侦办中。

这是炒房大军，又一次受到重大摧毁。

2021年4月初，有网友公开举报深房理违法违规炒房。

深房理认为勤劳不能致富，声称只有炒房才是致富的唯一渠道，并且要用银行的钱来炒房。

里头提到的炒房手段令人大开眼界，甚至还涉嫌野生房产证券化。

活生生把炒房玩成了炒股。

从更大范围来看，深房理的覆灭只是炒房客命运的一个缩影。

去年7月15日，被称作史上最严调控的新政在深圳降临。

1626个字的通告，每一句都暗藏玄机：深圳户口3年社保才能买房、750万以上为非普通住房、免征增值税2年改5年、离婚3年内不得买房……与此同时，一场信贷资金大清查在全国蔓延。

今年3月以来，深圳、上海、北京、广州全都传出了严查经营贷、消费贷购房的消息。

哪怕是直系亲属给你买房的钱，都得穿透资金来源。

炒房客感到到了前所未有的压力。

向北看，在环京，炒房客已经哭了无数次。

2016年前后，燕郊的房价一度冲到了近4万元每平方米。

到了2018年10月，燕郊房价已从当初的最高点，跌到了1.9万元，跌幅接近40%。

如今，三年过去了，燕郊房价不但没有等来回春，反而等来了腰斩。

2017年前后的那批燕郊购房者，成了名副其实的高位接盘侠。

而在江湖上更早出名的温州炒房团，甚至已经消失了。

温州这个10年前的房价冠军，如今成了房价跌幅最大的城市。

炒房客的时代，已经过去了。

5尾声这是一场早已埋下伏笔的定向狙击。

过去的大半年，一场史上最严的调控潮席卷中国大地。

3月26日，三大中央机构（中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅）联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，核心只有一个：敲打银行，严防经营贷流入楼市。

管住信贷，就抓住了楼市的七寸。

过去的很多楼市乱象，都是炒房客们钻了信贷的空子。

截至2021年7月，有媒体统计，全国房地产市场累计调控次数超过了320次，国家各部门直接下发的调控政策就有46次。

房地产税，更是呼之欲出。

在5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局召开了一个座谈会，就谈一个事：房地产税改革试点。

四大部委齐出动，左右房产税立法、征收的单位都聚齐了。

这一次，房地产税恐怕是真的要来了。

如今的楼市，像极了大闹天宫之后，被如来佛祖压在五指山下的悟空，动弹不得。

随着灰色地带的缩小，游走其中的炒房客，注定要成为历史的一缕烟尘。